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1. 부동산 전자계약의 의의 1) 법적 근거(부동산 거래 신고 등에 관한 법령) (1) 부동산정보체계의 구축, 운영: 국토교통부 장관은 효율적인 정보의 관리 및 국민편의 증진을 위하여 부동산 거래의 계약, 신고, 허가, 관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축, 운영할 수 있다. (2) 위 법제25조에 따라 구축된 부동산거래계약 관련 정보시스템(부동산거래 전자계약 시스템)을 통하여 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약이 체결된 때에 거래당사자 공동 신고, 국가 등의 신고, 개업공인중개사에 의한 부동산 거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다. (3) 전자계약을 체결한 계약에 대하여 부동산거래계약시스템을 통하여 해제합의서 작성이 완료된 때에는 해제 신고를 한 것으로 본다. 2) 부동산 전자계약의 개..

1. 허가 의제 (1) 국가 등이 하는 토지거래 계약: 토지거래 허가 신청 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장, 군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다. (2) 국유재산의 취득, 처분: 국유재산법에 따른 총괄청 또는 중앙관서의 장 등이 국유재산종합계획에 따라 국유재산을 취득 또는 처분하는 경우로서 허가기준에 적합하게 취득하거나 처분한 후 허가관청에 그 내용을 통보한 때에는 시장, 군수 또는 구청장과 협의를 한 것으로 본다. 즉 허가받은 것으로 본다. 2. 토지거래 계약 허가의 적용 배제(허가배제) 다음의 경우에는 토지거래계약의 허가에 대한 규정을 적..

1. 허가 대상 기준 면적 1) 기준 면적 경제 및 지가의 동향과 거래 단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음에 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래 계약 관하여는 허가가 필요하지 않다. 2) 면적산정의 특례 (1) 일단의 토지의 계속적 거래: 일단의 토지 이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 날부터 1년 이내에 일단의 토지 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다. > 일단의 토지: 동일인의 소유로서 서로 인접하여 하나의 용도에 이용될 수 있는 토지 (2) 토지의 분할 거래: 허가구역 지정 당시 기준면적을 초과하는 토지를 허가구역 지정 후에 공공목적이 아닌 사유로 분할하여 기준 면적 이하가 된 경우, 분할된 해당 토지에 대한 분할 후 최초의 토지거래..

제1절 토지거래 허가 구역의 지정 1. 지정권자 및 대상 지역 1) 지정권자 및 지정 대상 지역 국토교통부 장관 또는 시도지사는 다음의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 토지 거래 허가구역으로 지정할 수 있다. (1) 허가 구역이 둘 이상의 시, 도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부 장관이 지정 (2) 허가 구역이 동일한 시, 도 안의 일부 지역인 경우: 시, 도지사가 지정 * 다만, 동일한 시, 도 안의 일부 지역이더라도 다음의 내용을 모두 충족하는 경우에는 국토교통부 장관이 지정할 수 있다. ㄱ. 국가 또는 공공기관이 관련 법령에 따른 개발 사업을 시행하는 경우일 것 ㄴ. 해당 지역의 지가 변동률 등이 인근 지역 또는 전국 평균에 비해 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역인 경우일..

1. 주택 임대차 계약의 변경 시 해제 신고 1) 변경 및 해제 신고 (1) 임대차 계약 당사자는 주택임대차 계약을 신고한 후 해당 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만 임대차계약 당사자 중 일방이 국가 등인 경우에는 국가 등이 신고하여야 한다. (2) 임대차계약 당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. (3) 신고관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. (4) 신고관청은 변경 및 해제 신고에 따른 사무에 대한 해당 권한의 일부를 그 지방자치 단체의 조례로 정하..

1. 신고내용의 조사 1) 신고관청의 조사 (1) 신고관청은 다음의 신고받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 신고인에게 신고내용을 보완하게 할 수 있다. (2) 신고관청은 다음의 신고받은 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원에게 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조처를 할 수 있다. ㄱ. 부동산 거래 신고 ㄴ. 부동산 거래의 해제 등의 신고 ㄷ. 외국인 등의 부동산 취득 보유 신고 2) 공동 조사 (1) 국토교통부 장관은 부동산 거래 신고 부동산 거래의 해제 등 신고 또는 외국인 등의 부동산 취득 보유 신고받은 내용의 확인을 위하여 필요한 때에는 신고내용 조사를 직접 또는 신..

제1절 중개보수 1. 중개보수 청구권 1) 중개보수의 지급 시기 (1) 중개보수의 지급 시기는 대통령령으로 정한다. (2) 대통령령: 중개보수의 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되 약정이 없을 때는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 2) 중개보수 청구권의 소멸 (1) 개업공인중개사의 고의 과실로 거래당사자 간의 거래계약이 무효 취소 해제된 경우 중개보수를 받을 수 없다. (2) 개업공인중개사의 고의 과실 없이 거래당사자 간의 사정으로 거래계약이 무효 취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 있다. [판례] 공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다. 이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 부동..

제2절 계약금 등의 반환채무 이행의 보장 1) 계약금 등의 반환채무 이행의 보장 (1) 목적: 거래 안전의 보장 (2) 예치 시점: 거래 계약의 이행이 완료될 때까지 (3) 예치 대상: 계약금 중도금 또는 잔금 (4) 예치 권고: 개업공인중개사는 예치명의자의 명의로 예치기관에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다. (5) 사전 수령: 매도인 임대인 등은 계약의 이행 완료 전에 예치된 계약금 등을 미리 수령할 수 없는 것이 원칙이나 해당 계약을 해제한 때에 계약금 등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험 회사가 발행하는 보증서를 계약금 등의 예치명의자에게 교부하고 계약금 등을 미리 수령할 수 있다. 2) 개업공인중개사의 명의로 예치하는 기준 1개월) (1) 개업공인중개사는 거래 당사자가 계약..

1. 손해배상 책임 1) 법 제30조 제1항. 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (1) 개업공인중개사 및 그 고용인이 아닌 제 3자로 인하여 발생한 손해에 대하여는 공인중개사법령에 따른 손해배상책임이 발생하지 않는다. (2) 중개행위가 아닌 경우에는 공인중개사법령에 따른 손해배상책임을 물을 수 없다. [주의] ㄱ. 소속 공인중개사 또는 보조원의 업무상 고의 과실로 인해 재산상 손해가 발생한 경우, 개업공인중개사는 자신의 고의 또는 과실과 관계없이 책임을 지며 의뢰인은 보증기관에 손해배상을 청구할 수 있다. ㄴ. 개업공인중개사의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우에는 개업공인중개..

1. 일반중개계약 1) 일반중개계약의 체결 (1) 중개의뢰인은 중개 의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 다음의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. ㄱ. 중개대상물의 위치 및 규모 ㄴ. 거래예정가격 ㄷ. 거래예정가격에 대하여 정한 중개보수 ㄹ. 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수해야 할 사항 (2) 의뢰인의 요청이 있더라도 개업공인중개사는 일반중개계약서를 작성 교부할 의무가 없다. 2) 일반 중개계약서의 서식 (1) 국토교통부 장관은 일반중개계약의 표준서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. (2) 일반 중개계약서는 국토교통부령에 국토교통부 장관이 정한 표준서식(별지 제14호 서식)이 있으나 개업공인중개사는 일반중개계약서를 작성하는 경우라도 표준..