제1절 중개보수
1. 중개보수 청구권
1) 중개보수의 지급 시기
(1) 중개보수의 지급 시기는 대통령령으로 정한다.
(2) 대통령령: 중개보수의 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되 약정이 없을 때는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
2) 중개보수 청구권의 소멸
(1) 개업공인중개사의 고의 과실로 거래당사자 간의 거래계약이 무효 취소 해제된 경우 중개보수를 받을 수 없다.
(2) 개업공인중개사의 고의 과실 없이 거래당사자 간의 사정으로 거래계약이 무효 취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 있다.
[판례] 공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다. 이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 부동산 중개보수 제한에 관한 공인중개사 법령에 따른 한도를 초과할 수는 없다고 보아야 한다.
[판례] 부동산 중개보수 제한에 관한 공인중개사 법령상의 규정들(중개보수 초과 금지 규정)은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다.
설명: 공매는 매매 자체는 아니지만 강제매각의 성질을 가지므로 매매의 성격도 갖고 있다. 또한 법령에 공매 부동산의 알선에 대한 보수를 규정한 바가 없다. 그러므로 공매 부동산의 알선을 하고 받게 되는 보수도 중개보수를 적용하여 이를 초과해서는 안 된다.
2. 중개보수의 범위
1) 주택의 중개보수 요율
(1) 주택(부속 토지 포함)에 대한 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시도 조례로 정한다.
(2) 국토교통부령의 범위: 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 I과 같으며 그 금액은 시도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
2) 주택 외의 중개보수 요율
(1) 주택 외의 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정한다.
(2) 아래 요건을 갖춘 오피스텔: 매매 교환 1천분의 5, 임대차 등 1천분의 4
* 건축법 시행령 별표 1에 따른 아래의 요건을 모두 갖춘 오피스텔
ㄱ. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
ㄴ. 상 하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것
(3) 위 오피스텔을 제외한 주택 외의 중개대상물: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
ㄱ. 85제곱미터 초과 또는 부엌 화장실 목욕시설을 갖추지 못한 오피스텔
ㄴ. 상가
ㄷ. 토지
ㄹ. 입목 광업재단 공장재단
(4) 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 각각의 요율 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한 요율을 요율 및 한도액 표에 명시해야 하며 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다.
3. 중개보수의 계산
1) 중개보수의 산정 방법
(1) 매매: 거래금액*요율로 하되 한도액이 있는 경우 한도액을 초과하지 않도록 한다.
(2) 교환계약의 경우에는 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
(3) 분양권 매매: 거래당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(계약금, 기 납부한 중도금에 프리미엄을 합산한 금액)을 거래금액으로 한다.
(4) 상가 권리금은 거래금액에 포함하지 않으며, 권리금 수수의 알선에 대하여 별도의 보수를 받을 수 있다.
[예제]
01. 개업공인중개사가 매매대금 1억 8천만원인 아파트에 대하여 매매계약을 중개한 경우 매도인으로부터 받을 수 있는 중개보수의 상한액은?
주택의 매매이며 국토교통부령의 요율을 적용한다. 1억8천*0.5% = 90만원
그러나 한도액이 80만원이므로 매도인으로부터 80만원을 받을 수 있다.
02. 매매대금 2억 1천만원인 아파트와 매매대금 1억 9천만원인 단독주택의 교환계약을 중개한 경우 거래당사자로부터 받을 수 있는 중개보수의 총액은?
가격이 큰 것을 거래금액으로 하며, 국토교통부령의 요율을 적용한다.
2억 1천 * 0.4% = 84만원 거래당사자로부터 168만원을 받을 수 있다.
03. 갑은 분양가격이 3억원인 아파트에 분양계약을 체결하고 계약금 중도금으로 6천만원을 납부한 상태에서 프리미엄 2,000만원이 붙어 분양권을 매도하였다. 개업공인중개사가 이 분양권 매매를 중개하고 갑으로부터 받을 수 있는 중개보수는 얼마인가?
주택의 매매이며 국토교통부령의 요율을 적용한다.
거래금액= 6,000만원 + 2,000만원= 8,000만원
갑으로부터 받을 수 있는 중개보수 = 8,000만원 * 0.5% = 40만원
04. 개업공인중개사가 갑 소유의 전용면적 89제곱미터 오피스텔을 을에게 2억원에 매매하는 계약을 중개하고 갑으로부터 받을 수 있는 중개보수의 최고한도액은? (상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춤)
85제곱미터 초과 오피스텔 매매이므로 요율은 0.9%이다.
갑으로부터 받을 수 있는 중개보수 = 2억 * 0.9% = 1,800,000원
2) 중개보수의 적용기준
(1) 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
(2) 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택의 중개보수를 적용하고 주택의 면적이 2분의 1 미만인 경우에는 주택 외의 중개보수를 적용한다.
(3) 중개대상물의 소재지와 개업공인중개사의 사무소의 소재지가 다른 경우에는 사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례로 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다.
제2절 실비
1. 실비의 범위
1) 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시도 조례로 정한다.
2) 국토교통부령의 범위: 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 드는 비용 또는 계약금 등의 반환채무 이행 보장에 드는 실비를 받을 수 있다.
3) 중개보수 외에 별도로 실비를 받을 수 있다.
2. 실비의 청구 대상
1) 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 드는 비용은 영수증 등을 첨부하여 매도 임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.
2) 계약금 등의 반환채무 이행 보장에 드는 비용은 매수 임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.