제2절 계약금 등의 반환채무 이행의 보장
1) 계약금 등의 반환채무 이행의 보장
(1) 목적: 거래 안전의 보장
(2) 예치 시점: 거래 계약의 이행이 완료될 때까지
(3) 예치 대상: 계약금 중도금 또는 잔금
(4) 예치 권고: 개업공인중개사는 예치명의자의 명의로 예치기관에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.
(5) 사전 수령: 매도인 임대인 등은 계약의 이행 완료 전에 예치된 계약금 등을 미리 수령할 수 없는 것이 원칙이나 해당 계약을 해제한 때에 계약금 등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험 회사가 발행하는 보증서를 계약금 등의 예치명의자에게 교부하고 계약금 등을 미리 수령할 수 있다.
2) 개업공인중개사의 명의로 예치하는 기준 1개월)
(1) 개업공인중개사는 거래 당사자가 계약금 등을 개업공인중개사의 명의로 금융기관 등에 예치할 것을 의뢰하는 경우 거래당사자와 다음의 사항을 약정해야 한다.
ㄱ. 계약 이행의 완료 또는 계약해제 등의 사유로 인한 계약금 등의 인출에 대한 거래당사자의 동의 방법
ㄴ. 반환채무 이행 보장에 소요되는 실비
ㄷ. 거래 안전을 위하여 필요한 사항
(2) 개업공인중개사의 명의로 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 해야 하며 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 안 된다
(3) 개업공인중개사의 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우 해당 계약금 등을 거래당사자에게 지급할 것을 보장하기 위하여 예치 대상이 되는 계약금 등에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며 거래당사자에게 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 한다.
제3절 금지행위
1. 법 제33조 제1항의 금지행위
1) 법 제33조 제1항의 금지행위는 개업공인중개사 등(개업공인중개사, 소속 공인중개사, 중개보조원, 법인의 사원, 임원)에게 모두 적용된다.
2) 행정처분: 개업공인중개사 --> 임의적 등록취소, 소속 공인중개사 --> 자격정지
2. 법 제33조 제1항 금지행위의 내용
1) 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
(1) 개업공인중개사와 매도인이 서로 짜고 매도 의뢰 가격에 비하여 무척 높은 가격으로 매수 의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위, 확정되지 않은 토지의 개발 계획을 설명하고 매매를 중개한 행위
(2) 개발제한구역으로 지정된 사실을 숨기고 매매를 중개한 행위, 경매가 예정된 사실을 알려주지 않고 부동산을 중개한 행위
[판례] 중개대상물의 거래상 중요사항에는 당해 중개대상물 자체에 관한 사항뿐만 아니라 그 중개대상물의 가격에 관한 사항도 포함된다.
2) 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
(1) 토지의 매매업, 주택의 매매업, 상가의 매매업, 아파트 분양권의 매매업, 입목 광업 재단 공장재단의 매매업 모두 금지행위이다.
(2) 법인이 아닌 개업공인중개사가 주택의 임대업을 하는 행위는 금지행위가 아니다.
3) 등록하지 않고 중개업을 하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받은 행위/ 등록하지 않고 중개업을 하는 자인 사실을 알면서 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
4) 사례 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
(1) 중개보수 초과 금지 규정은 중개보수 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당한다. 따라서 법령에서 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.
(2) 중개보수 외에 별도로 실비를 받은 행위는 금지행위가 아니다.
(3) 중개보수 이외에 별도로 감사비 명목으로 금품을 받거나 선물을 받는 행위도 금지행위에 해당한다.
(4) 중개와 구별되는 이른바 분양 대행과 관련하여 교부받은 금원은 공인중개사법에 의하여 초과 수수가 금지되는 금원에 해당하지 않는다.
5) 관계 법령에서 양도 알선 등이 금지된 부동산의 분양 임대 등과 관련 있는 증서의 매매 교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
(1) 위 금지 증서는 입주자저축증서, 주택상환사채, 무허가 건물확인서, 건물 철거 예정 증명서 등이며 이 증서를 양도, 양수, 알선한 자는 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 그러므로 개업공인중개사 등이 위 증서를 알선한 경우는 주택법 위반 및 공인중개사법 위반에 해당한다.
(2) 아파트의 특정 동,호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 분양권은 장래 건축될 건물인 중개대상물에 해당하므로 위 금지증서에 포함되지 않는다.
6) 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
(1) 직접거래인 경우
ㄱ. 직접거래를 적용하기 위해서는 먼저 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개 의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고, 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매 교환 임대차 등과 같은 권리의 득실 변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다.
ㄴ. 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 매매 교환 임대차 계약하는 행위는 모두 금지행위이다.
ㄷ. 직접거래가 금지되는 중개의뢰인에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 대리권을 수여받은 대리인 사무처리를 위탁받은 수임인도 포함된다.
ㄹ. 개업공인중개사가 임대의뢰인으로부터 임대의뢰를 받은 주택을 남편의 명의로 임대차계약을 체결한 경우
(2) 직접거래가 아닌 경우
ㄱ. 중개의뢰인이 아닌 자와 거래하는 경우
ㄴ. 개업공인중개사가 매도인으로부터 매도 중개 의뢰를 받은 다른 개업공인중개사의 중개로 부동산을 매수하여 매수 중개 의뢰를 받은 또 다른 개업공인중개사의 중개로 매도한 경우에는 직접거래에 해당하지 않는다.
(3) 쌍방대리
ㄱ. 거래당사자 모두로부터 위임받아 거래계약을 체결한 경우는 금지행위이다.
ㄴ. 민법과 달리 본인의 허락이 있어도 직접거래, 쌍방대리는 금지된다.
ㄷ. 일방 대리는 금지행위가 아니다.
ㄹ. 중도금 및 잔금 등의 이행행위의 쌍방대리를 하는 것은 금지행위가 아니다.