1. 손해배상 책임
1) 법 제30조 제1항. 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
(1) 개업공인중개사 및 그 고용인이 아닌 제 3자로 인하여 발생한 손해에 대하여는 공인중개사법령에 따른 손해배상책임이 발생하지 않는다.
(2) 중개행위가 아닌 경우에는 공인중개사법령에 따른 손해배상책임을 물을 수 없다.
[주의]
ㄱ. 소속 공인중개사 또는 보조원의 업무상 고의 과실로 인해 재산상 손해가 발생한 경우, 개업공인중개사는 자신의 고의 또는 과실과 관계없이 책임을 지며 의뢰인은 보증기관에 손해배상을 청구할 수 있다.
ㄴ. 개업공인중개사의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우에는 개업공인중개사에게 고의 또는 과실이 없으면 개업공인중개사는 손해배상책임을 지지 않는다.
ㄷ. 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 고의 과실과 관계없이 그 손해를 배상해야 한다.
2) 공제금을 청구할 수 있는 중개행위의 범위
중개행위의 판단기준: 중개행위에 해당하는지 여부는 개업공인중개사가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 개업공인중개사의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정해야 한다.
중개행위의 범위에는 개업공인중개사가 거래당사자 쌍방으로부터 중개 의뢰를 받는 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매 교환 임대차 그 밖 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선 중개하는 경우도 포함된다.
부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약 체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 개업공인중개사가 잔금 주 일부를 횡령한 경우 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 해당한다.
임대차계약을 알선한 개업공인중개사가 계약 체결 후에도 보증금의 지급 목적물의 인도 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정된 때에는 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다.
3) 법 제30조 제2항 개업공인중개사는 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
개업공인중개사인 갑이 자신의 사무소를 을의 중개행위의 장소로 제공하여 을이 임대차계약을 중개하면서 임차보증금을 전달하여 달라는 부탁받고 금원을 수령한 후 이를 횡령한 경우 갑은 법 제30조 제2항에 따라 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
4) 법 제30조 제3항. 개입공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 한다.
2. 보증설정
1) 보증의 종류
(1) 보증보험: 타인을 위한 손해보험 계약, 공제: 보증 보험적 성격을 갖는다.
(2) 공탁: 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에 회수할 수 없다.
2) 보증설정 금액 및 설정 시기
(1) 법인인 개업공인중개사: 4억원 이상, 분사무소 : 분사무소마다 2억원 이상
(2) 법인이 아닌 개업공인중개사: 2억원 이상
(3) 다른 법률의 규정에 따라 부동산 중개업을 할 수 있는 경우에는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 2천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 한다.
(4) 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 보증을 설정한 후 그 증명서류(보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본, 전자문서 포함)를 갖추어 등록관청에 신고해야 한다. 다만 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.
3) 보증의 변경 및 재설정
(1) 개업공인중개사가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간에 다른 보증으로 설정하고 등록관청에 신고해야 한다.
(2) 보증기간의 만료로 인하여 다시 보증을 설정하고자 하는 경우 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 한다.
4) 보증에 관한 설명 및 관계 증서의 교부 의무
개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 보증 관계 증서 사본을 교부하거나 전자문서를 제공해야 한다.
>임의적 등록취소: 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있다.
> 100만원 이하 과태료: 손해배상책임에 관한 사항을 설명하지 아니하거나 관계 증서의 사본 또는 관계 증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 경우
3. 보증금의 지급 등
1) 보증기관에 대한 손해배상청구
중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금, 공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 다음 서면을 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구해야 한다.
(1) 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 손해배상합의서
(2) 확정된 법원의 판결문 사본
(3) 기타 이에 준하는 효력이 있는 서류(화해조서 등)
2) 손해배상책임의 범위 및 제한
(1) 보증기관은 보증설정 한도 내에서만 책임을 진다
(2) 개업공인중개사는 거래당사자에게 발생한 모든 손해에 대하여 배상 책임을 진다.
(3) 분사무소에서 발생한 손해의 경우 의뢰인은 법인 전체의 보증설정 한도 내에서 손해배상금 지급 청구를 할 수 있다.
(4) 개업공인중개사는 보증보험금 공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 한다.