1. 부동산 전자계약의 의의
1) 법적 근거(부동산 거래 신고 등에 관한 법령)
(1) 부동산정보체계의 구축, 운영: 국토교통부 장관은 효율적인 정보의 관리 및 국민편의 증진을 위하여 부동산 거래의 계약, 신고, 허가, 관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축, 운영할 수 있다.
(2) 위 법제25조에 따라 구축된 부동산거래계약 관련 정보시스템(부동산거래 전자계약 시스템)을 통하여 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약이 체결된 때에 거래당사자 공동 신고, 국가 등의 신고, 개업공인중개사에 의한 부동산 거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.
(3) 전자계약을 체결한 계약에 대하여 부동산거래계약시스템을 통하여 해제합의서 작성이 완료된 때에는 해제 신고를 한 것으로 본다.
2) 부동산 전자계약의 개념
(1) 전자계약은 종이 계약서를 대신하여 온라인으로 거래계약서를 작성하고 전자서명을 하여 계약을 체결하는 것을 말한다.
(2) 전자계약의 절차는 기존의 부동산 거래 절차와 같다. 종이로 작성하던 계약서를 컴퓨터로 작성하고 태블릿 PC, 스마트폰 등을 사용하여 전자서명을 하는 차이만 있다.
2. 전자계약의 장점
1) 전자계약의 기대효과
(1) 무등록중개업 차단: 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 전자계약서를 작성할 수 없으므로 무자격자의 부동산 중개업 등 위법 행위를 방지할 수 있다.
(2) 거래안전도모: 거래당사자의 휴대폰 인증, 전자서명 등을 통하여 거래당사자의 사실 여부를 확인할 수 있도록 하여 중개사고를 사전에 방지할 수 있다.
(3) 계약서 위, 변조 등 방지: 계약서를 작성한 후 계약서에 타임 스탬프 기술을 적용하여 부여함으로써 계약서의 위조, 변조, 이중계약서의 작성 및 이중매매 등을 방지할 수 있다. 예를 들면 X 주택에 대해 전자 계약시스템을 통해 전자계약이 체결되면 해당 계약의 계약일부터 잔금일까지는 동일한 소재지, 지번, 동, 호수의 부동산에 대해서는 이중으로 계약할 수 없게 된다.
(4) 공적 장부 활용: 정부 및 지방자치단체에서 보유하는 등기사항증명서 등 공적 장부를 활용할 수 있게 됨으로써 민원 첨부서류를 최소화하고 부동산의 표시 및 권리관계 등을 계약서에 자동으로 기록하는 편리함을 가져올 수 있다.
(5) 시간 및 경제적 비용 절감: 종이 없는 전자계약 시스템이 정착되면 신청서류 간소화, 원스톱 행정으로 문서 유통비, 교통비 및 시간 등이 절감되는 효과가 있다.
(6) 투명한 거래 질서 확립: 불법 중개행위를 차단하고 다운계약서 및 이중계약서 등 탈법 행위를 근절할 수 있다.
2) 전자계약의 이익
(1) 우대금리 적용: 전자계약서 작성 후 대출 은행에 전자계약서 계약번호를 제시하여 대출이자의 0.1%가량 우대받는다.
(2) 등기 수수료 할인: 국토교통부의 부동산 전자 계약시스템을 이용하여 전자 등기 신청을 하면 등기 수수료를 30% 할인하여 소유권 이전 또는 전세권설정 등기를 마칠 수 있다.
(3) 대학생 등 임차인 중개보수 바우처 지원: 전자 계약시스템으로 전용면적 86제곱미터 이하 및 보증금 3억원 이하인 주택 또는 임대차 계약을 체결한 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 중개보수 바우처를 선착순으로 지원하고 있다.
(4) 부동산 거래 신고 의무면제: 부동산 거래 전자 계약시스템을 통하여 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약이 체결된 때에 거래당사자 공동 신고, 국가 등의 신고, 개업공인중개사에 의한 부동산 거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.
(5) 온라인 확정일자 부여: 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
(6) 공인전자 문서 센터 보관: 거래계약서 및 확인, 설명서는 공인 전자문서센터에 보관되므로 개업공인중개사의 서면에 의한 거래계약서 및 확인, 설명서 작성, 교부 및 보존 의무가 면제된다.
3. 전자계약서 작성 절차
1) 부동산거래 전자 계약시스템(https://irts. molit.go.kr) 회원가입
(1) 회원가입: 개업공인중개사는 부동산거래 전자 계약시스템에 접속하여 공인중개사 가입하기를 클릭하여 안내대로 회원가입을 하고 공인인증서를 등록한다.
(2) 공인인증서 신청 방법: 사업자 범용 공인인증서를 사용해도 되고 부동산거래용 공인인증서를 따로 발급받을 수 있다.
2) 계약서 유형 선택
(1) 개업공인중개사는 공인인증서를 이용하여 로그인한다.
(2) 매매, 임대차 계약서 계약 유형을 선택한다.
(3) 계약서 작성 및 중개대상물 확인, 설명서 작성
3) 전자서명(모바일)
(1) 스마트폰 또는 태블릿 PC로 전자서명을 위한 모바일 앱 설치
(2) 앱 로그인 및 작성한 부동산 거래 계약 대상 목록 확인
(3) 거래당사자 정보 확인 및 휴대폰 인증
(4) 신분증 사진 첨부(앞면) 및 지문 생체정보 등록 - 선택사항
(5) 거래당사자 전자서명(수기 서명)
(6) 거래당사자 전자서명(공인인증서) - 모바일 또는 웹 모두 가능
4) 작성 완료
(1) 작성 완료 및 타임 스탬프 부여: 서명이 완료되면 서명란에 공인전자서명이라는 마크가 생성되어 우측 상단 시점 확인란에 위, 변조 방지 기술이 적용된 타임스탬프(시점 확인)가 부여된다.
(2) 계약 성사가 완료되어 작성된 전자계약서 및 확인, 설명서는 공인 전자문서센터에 보관된다.
4. 주택임대차계약 증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙
1) 전자계약증서의 확정일자 부여 신청 방법
(1) 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차 계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
(2) 전자계약증서의 확정일자 부여 신청은 확정일자 부여기관 중 주택 소재지의 읍, 면사무소, 동 주민센터 또는 시,군, 구 의 출장소에 대하여 한다.
2) 전자계약증서의 확정일자 부여에 관한 특례
(1) 주민센터 등은 전산장애 등 특별한 사정이 없으면 전자확정일자 부여의 신청이 접수된 당일에 확정일자를 부여하여야 한다. 다만, 평일 16시 이후 또는 토요일이나 공휴일에 신청이 접수되는 경우에는 다음 근무일에 부여할 수 있다.
(2) 정보처리시스템 운영자는 신청인에게 확정일자가 당일 부여되지 않을 수 있음을 정보처리시스템 내에서 안내하여야 한다.
(3) 전자계약증서에 확정일자가 부여된 경우 정보처리시스템 운영자는 임차인과 임대인에게 문자메시지 등의 방법으로 이를 통보하여야 한다.