부동산 증권론 및 개발금융

부동산(주택) 담보대출 증권화 시스템

부동산(주택)담보대출 증권화 시스템은 부동산(주택)담보대출 집단을 모아서 거래 가능한 증권으로 전환하는 프로세스입니다. 이 프로세스에는 대출을 기본 모기지 풀에 대한 소유 지분을 나타내는 모기지 담보 증권(MBS)으로 패키징하는 작업이 포함됩니다. 그런 다음 MBS는 2차 시장의 투자자에게 판매되어 대출 기관이 자본을 확보하고 모기지와 관련된 신용 위험을 투자자에게 이전할 수 있습니다.

부동산(주택) 담보 대출의 증권화는 다양한 이해 관계자에게 여러 가지 이점을 제공합니다. 대출 기관은 비유동 모기지 자산을 유동 증권으로 전환하여 자금을 보충하고 더 많은 모기지를 발행할 수 있습니다. 이것은 시장에서 모기지 신용의 가용성을 촉진합니다. 반면에 투자자는 다양한 모기지 론 풀에 투자하고 이자 및 원금 상환으로부터 수익을 얻을 수 있는 기회를 가집니다 [[1](https://www.investopedia.com/ask/answers/07/securitization .asp)].

증권화 프로세스에는 일반적으로 다음 단계가 포함됩니다.
발생: 모기지론은 은행이나 모기지 회사와 같은 대출 기관에서 발생하며 대출자는 자금을 사용하여 주택을 구입하거나 재융자합니다.
풀링: 대출 기관은 대출 금액 및 신용도와 같은 유사한 특성을 가진 고정 금리 또는 변동 금리 모기지와 같은 유사한 유형의 모기지 대출을 풀로 그룹화합니다.
모기지 담보 증권 생성: 모기지 론 풀은 별도의 법인인 특수 목적 차량(SPV)으로 이전됩니다. SPV는 기본 모기지 풀에서 생성된 현금 흐름에 대한 청구를 나타내는 MBS를 발행합니다.
트랜치 구성: MBS는 다양한 수준의 위험과 수익을 가진 여러 트랜치로 나뉩니다. 투자자는 위험 선호도에 따라 트랜치에 투자하도록 선택할 수 있습니다. 트랜치가 높을수록 일반적으로 이자와 원금을 받는 데 우선순위가 있는 반면, 트랜치가 낮을수록 위험은 더 높지만 잠재적인 수익은 더 높을 수 있습니다.
투자자에게 판매: MBS는 공모 또는 사모를 통해 2차 시장에서 투자자에게 판매됩니다. 이러한 투자자에는 은행, 보험 회사, 연금 기금 및 개인 투자자가 포함될 수 있습니다.
서비스: 차용자로부터 지불액 징수, 에스크로 계정 관리 및 연체 처리를 포함한 모기지 대출 서비스는 일반적으로 전문 모기지 서비스 회사에 아웃소싱됩니다. 이들 회사는 모기지 론의 현금 흐름이 MBS 보유자에게 분배되도록 합니다.

증권화 프로세스에는 증권화 거래를 구조화, 평가 및 감독하는 데 서로 다른 역할을 수행하는 발행인, 인수자, 평가 기관 및 수탁자와 같은 다양한 당사자가 관련된다는 점에 유의하는 것이 중요합니다.

주택담보대출 유동화 시스템은 유동성을 제공하고 자본의 효율적인 배분을 촉진하며 위험 관리를 용이하게 하는 모기지 시장에서 중요한 메커니즘이었습니다. 그러나 2008년 글로벌 금융 위기에서 부실하게 인수된 모기지 론이 증권화되어 투자자에게 매각되어 광범위한 채무 불이행과 금융 불안정을 초래하는 역할을 했습니다. 그 결과 증권화 과정에서 적절한 위험 평가와 투명성을 보장하기 위해 규제 개혁과 정밀 조사가 강화되었습니다.

프로젝트 파이낸싱(Project financing)

부동산 프로젝트 파이낸싱은 부동산 프로젝트를 개발하거나 인수하는 데 필요한 자금을 확보하는 과정을 말합니다. 식별 가능한 현금 흐름과 자산이 있는 독립 자본 투자를 위한 장기 자금 조달 [1] . 이러한 유형의 자금 조달은 상업용 건물, 주거 단지, 인프라 프로젝트 등과 같은 대규모 부동산 개발에 일반적으로 사용됩니다.


부동산 프로젝트 파이낸싱은 종종 프로젝트 파이낸스(PF)로 구성되며, 이는 소구가 제한적인 레버리지 펀딩이 특징인 파이낸싱 방법입니다. PF에서는 차용인의 신용도에만 의존하지 않고 프로젝트를 위해 특별히 자금을 조달하고 프로젝트의 현금 흐름과 자산으로 확보합니다[[2](https://esfccompany.com/en/articles/project- 금융/부동산-프로젝트-금융/)]. 이 접근 방식은 대출 기관이 프로젝트의 자산과 수익에 대한 소유권을 가지므로 프로젝트와 관련된 위험을 완화하는 데 도움이 됩니다.


부동산 프로젝트의 자금 조달은 일반적으로 프로젝트의 비즈니스 가치와 예상되는 미래 현금 흐름을 기반으로 합니다. 대출 기관은 시장 수요, 위치, 건설 비용, 잠재적 수입원 및 재정적 예측과 같은 요소를 고려하여 프로젝트의 실행 가능성과 수익성을 평가합니다 [[3](https://www.fsc.go.kr/eng/pr010101 /22269?srchCtgry=&curPage=&srchKey=&srchText=&srchBeginDt=&srchEndDt=)]. 자금 조달 구조는 대출 기관이 대출을 제공하고 투자자가 프로젝트의 소유권 지분에 대한 대가로 자본을 기부하는 부채 및 지분 금융의 조합을 포함할 수 있습니다.


부동산 프로젝트 파이낸싱에는 프로젝트와 관련된 위험과 수익을 평가하기 위한 철저한 실사, 타당성 조사 및 재무 분석이 필요합니다. 여기에는 개발자, 대출 기관, 투자자, 법률 및 재정 고문을 포함한 다양한 이해 관계자 간의 조정이 포함됩니다. 이자율, 상환 일정 및 담보 요구 사항과 같은 자금 조달 조건은 협상되고 법적 계약으로 문서화됩니다.


전반적으로 부동산 프로젝트 파이낸싱은 개발 또는 인수에 필요한 자본을 제공함으로써 대규모 부동산 프로젝트가 결실을 맺는 데 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 개발자와 투자자는 리소스와 전문 지식을 활용하여 부동산 벤처에서 가치를 창출하고 수익을 창출할 수 있습니다.


참조:
[1] 부동산 프로젝트 금융 - 다양한 자금 조달 유형을 파악합니다. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/commercial-real-estate/real-estate-project-finance/에서 가져옴
[2] 부동산 프로젝트 금융 - ESFC. https://esfccompany.com/en/articles/project-finance/real-estate-project-finance/에서 가져옴
[3] 부동산 프로젝트 파이낸싱. 출처 https://www.fsc.go.kr/eng/pr010101/22269?srchCtgry=&curPage=&srchKey=&srchText=&srchBeginDt=&srchEndDt=